Španija i Portugal postale su dva najtraženija tržišta nekretnina u Evropi, a regulatori s obje strane iberijske granice više nisu zadovoljni promatranjem sa strane. Prema izvještaju... Reuters, vlasti u Madridu i Lisabonu pojačavaju nadzor nad svojim pregrijanim stambenim sektorima, uvodeći nove nadzorne mjere usmjerene na strani kupci, spekulativni investitori i operateri kratkoročnog najma. Ovaj potez odražava rastući politički pritisak jer se lokalno stanovništvo u gradovima poput Madrida, Barcelone, Lisabona i Porta suočava sa sve većim troškovima prisilnog izbacivanja iz vlastitih naselja.
Intervencija označava prekretnicu za dvije ekonomije koje su posljednju deceniju aktivno privlačile strani kapital putem programa zlatnih viza i povoljnih poreskih režima. Sada, kada cijene stambenih nekretnina rastu dvocifrenim stopama u nekim regijama, a stanarine znatno nadmašuju rast plata, obje vlade mijenjaju kurs. Ovaj članak analizira zašto troškovi stanovanja na Iberijskom poluostrvu nastavljaju rasti, šta nova pravila podrazumijevaju i šta bi stroži nadzor mogao značiti za vlasnike kuća, zakupce i investitore u narednim godinama.
Zašto cijene nekretnina na Iberijskom poluotoku nastavljaju brzo rasti
Osnovni razlozi za procvat nekretnina na iberijskom tržištu su jednostavni: potražnja je dramatično premašila ponudu. Cijene nekretnina u Španiji zabilježile su neke od najvećih dobitaka u eurozoni, a nacionalni indeksi su u posljednjim kvartalima zabilježili godišnji rast iznad 10 posto, prema podacima koje prati... Španski nacionalni institut za statistiku (INE)Portugal je slijedio sličnu putanju, a Lisabon i Porto se konstantno nalaze među najbrže rastućim tržištima glavnih gradova u Evropi. Nekoliko sila istovremeno djeluje:
- Snažna strana potražnja od kupaca iz Sjedinjenih Američkih Država, Latinske Amerike i Sjeverne Evrope koji traže promjene u načinu života ili povrat investicije.
- Hronični nedostatak novih stanova, s nivoima građevinarstva koji su i dalje znatno ispod proizvodnje prije finansijske krize 2008. godine.
- Konverzija potaknuta turizmom pretvaranja nekretnina za dugoročni najam u kratkoročne iznajmljivanje na platformama koje opslužuju milione godišnjih posjetilaca.
- Pad kamatnih stopa širom eurozone, što je oživjelo hipotekarne kredite i istovremeno privuklo više kupaca na tržište.
Društvene posljedice su bile ozbiljne. U obje zemlje, prosječne stanarine u većim gradovima su rasle mnogo brže od plata, a mlađi stanovnici odlažu kupovinu kuće ili u potpunosti napuštaju urbane centre. Veliki protesti protiv stanovanja zahvatili su španske gradove, dok je Portugal svjedočio demonstracijama na kojima se zahtijevalo djelovanje vlade. Istraživanje OECD je više puta označio obje zemlje kao one koje se suočavaju s akutnim pristupačnost stanovanja izazove, ne dajući kreatorima politika mnogo izbora nego da djeluju agresivnije nego što su to činili u prošlosti.
Nova pravila imaju za cilj ublažiti pregrijano špansko tržište
Španska vlada, na čelu s premijerom Pedrom Sánchezom, prešla je s retorike na regulaciju. Nakon što je u aprilu 2025. godine ukinuo svoj program zlatne vize, koji je odobravao boravak državljanima zemalja izvan EU koji kupuju nekretnine vrijedne najmanje 500,000 eura, Madrid je nastavio zatezati mjere. Među prijedlozima koji su najviše privukli pažnju javnosti je porez do 100 posto na kupovinu nekretnina od strane kupaca koji nisu državljani EU i nemaju prebivalište, mjera osmišljena da obeshrabri isključivo spekulativne akvizicije ljudi koji ne žive niti rade u Španiji. Vlasti također proširuju nadzor nad velikim institucionalnim stanodavcima i pojačavaju provedbu zakona protiv ilegalnih turističkih apartmana, a Barcelona se već obavezala da će do 2028. godine postepeno ukinuti svojih otprilike 10,000 licenciranih jedinica za kratkoročni najam.
Finansijski regulatori također igraju svoju ulogu. Bank of Spain je pojačala praćenje standarda hipotekarnih kredita i nivoa zaduženosti domaćinstava, oprezna zbog balona potaknutog kreditima koji podsjeća na krah koji je uništio špansku ekonomiju nakon 2008. godine. Ključni elementi španske agende zaoštravanja uključuju:
- Ukidanje zlatne vize za boravak putem investicije
- Predloženo kazneno oporezivanje kupovine nekretnina od strane nerezidenata izvan EU
- Ograničenja i zahtjevi za registraciju za kratkoročni najam nekretnina za odmor
- Zone kontrole najamnine na određenim „stresnim“ tržištima nekretnina prema Zakonu o stanovanju iz 2023.
- Povećani ciljevi ulaganja u javno stanovanje radi proširenja ponude pristupačnih stanova
Portugal pojačava provjere stranih kupaca nekretnina
Portugalski put je išao paralelno sa španskim, iako sa svojim posebnim ukusom. Vlada u Lisabonu je okončala put nekretnina u okviru svog poznatog programa zlatne vize još u oktobru 2023. godine u okviru zakonodavnog paketa „Mais Habitação“ (Više stanovanja), nakon što je program usmjerio milijarde eura u vrhunske nekretnine i bio je široko okrivljen za naduvavanje cijena u glavnom gradu. Sada, pod premijerom Luísom Montenegrom, vlasti idu dalje, povećavajući provjere transakcija nekretninama u inostranstvu, pooštravajući provjere za sprječavanje pranja novca za kupovine visoke vrijednosti i preispitujući poreski tretman neuobičajenih stanovnika čiji je povoljni režim nekada učinio Portugal magnetom za bogate penzionere i radnike na daljinu.
Banco de Portugal je istovremeno pooštrila nadzor nad hipotekama, namećući zajmodavcima strože smjernice omjera kredita i vrijednosti nekretnine i omjera otplate duga. Problem nije samo u pristupačnosti, već i u finansijskoj stabilnosti: izloženost domaćinstava hipotekama s promjenjivom kamatnom stopom u Portugalu ostaje visoka, što zajmoprimce čini ranjivim na promjene kamatnih stopa. Evo kako se upoređuju pristupi ove dvije zemlje:
| Mjera | Španija | Portugalija |
|---|---|---|
| Status zlatne vize | Ukinuto u aprilu 2025. | Ruta za nekretnine završena u oktobru 2023. |
| Ograničenja za strane kupce | Predložen porez do 100% za nerezidente izvan EU | Pojačane provjere transakcija i nadzor protiv pranja novca |
| Kratkoročni najam | Ograničenja na nivou grada, postepeno ukidanje Barcelone do 2028. | Nove licence zamrznute u zonama visokog pritiska |
| Regulacija stanarine | Ograničenja rente u stresnim zonama prema Zakonu o stanovanju iz 2023. | Subvencije za podršku stanarini i ograničenja povećanja |
| Akcija centralne banke | Strožiji nadzor nad hipotekarnim kreditima | Strožije smjernice za omjer kredita i vrijednosti nekretnine |
Šta stroži nadzor znači za vlasnike kuća u budućnosti
Za postojeće vlasnike kuća, stroža regulacija ima dvosmjerne efekte. S jedne strane, mjere koje smanjuju spekulativnu potražnju mogle bi usporiti tempo rasta cijena, što je važno za svakoga ko računa na svoj dom kao imovinu za penziju. S druge strane, većina analitičara ne očekuje potpuni pad cijena. Nedostatak ponude je toliko dubok, procjenjuje se na stotine hiljada nedostajućih domova samo u Španiji, da čak ni agresivne politike na strani potražnje vjerovatno neće izazvati korekciju. Umjesto toga, vjerovatni ishod je postepeno hlađenje: sporiji rast cijena, duže vrijeme prodaje u luksuznim segmentima koji zavise od stranog kapitala i stabilniji uslovi na mainstream stambenim tržištima.
Za potencijalne kupce i investitore, poruka je jasna: zahtjevi za dubinsku analizu rastu, transakcijski troškovi za nerezidente mogu naglo porasti, a era nesmetanih stranih ulaganja u nekretnine na iberijskom poluostrvu se završava. Praktične zaključke uključuju:
- Kupci izvan EU trebale bi u budžetu predvidjeti potencijalne nove poreze i duže provjere usklađenosti
- Stanodavci poslovanje s kratkoročnim najmovima suočava se s ograničenjima u izdavanju dozvola i mogućim postepenim ukidanjem
- Lokalni kupci koji prvi put kupuju mogli bi imati koristi od proširenih programa javnog stanovanja i ograničenja najamnina
- Prodavci premium nekretnina treba očekivati manji broj međunarodnih ponuđača
Ukratko
Španija i Portugal prepravljaju pravila za svoja tržišta nekretnina nakon godina nekontroliranog rasta cijena. Od ukidanja zlatnih viza i predloženih kaznenih poreza za kupce izvan EU u Španiji do pojačanog nadzora transakcija i ograničenja najma u Portugalu, smjer kretanja je nepogrešiv: obje vlade sada daju prioritet pristupačnosti stanovanja za stanovnike u odnosu na privlačenje stranog kapitala u nekretnine. Centralne banke u Madridu i Lisabonu pojačavaju napore strožim nadzorom hipoteka, odlučne da izbjegnu ponavljanje kreditnih ekscesa iz 2000-ih.
Da li će ove mjere uspjeti uveliko će zavisiti od ponude. Ograničenja potražnje mogu smanjiti pritisak na tržište, ali samo održiva izgradnja pristupačnih kuća riješit će strukturni nedostatak koji uzrokuje krizu. Za sada, vlasnici kuća mogu očekivati mirnije, ali i dalje otporno tržište, investitori se suočavaju s reguliranijim okruženjem, a zakupci bi konačno mogli osjetiti neko olakšanje. Bum na tržištu nekretnina na Iberijskom poluostrvu nije završen, ali njegova najluđa faza se možda bliži kraju.
ČESTA PITANJA
Zašto Španija i Portugal sve više prate svoja tržišta nekretnina?
Obje zemlje su iskusile dvocifreni rast cijena koji je nadmašio plate, što je izazvalo proteste i politički pritisak. Regulatori žele obuzdati špekulacije, zaštititi finansijsku stabilnost i poboljšati priuštivost za lokalno stanovništvo.
Mogu li državljani zemalja izvan EU i dalje kupovati nekretnine u Španiji?
Da, ali uslovi se pooštravaju. Španija je predložila porez do 100 posto na kupovine koje vrše nerezidenti izvan EU, a zlatna viza za boravak ukinuta je u aprilu 2025. godine.
Da li je Portugal potpuno ukinuo svoj program zlatnih viza?
Ne. Portugal je ukinuo rutu ulaganja u nekretnine u oktobru 2023. godine, ali viza i dalje postoji za druge kategorije ulaganja kao što su fondovi, istraživanje i stvaranje radnih mjesta.
Hoće li cijene kuća u Španiji i Portugalu pasti zbog ovih pravila?
Većina analitičara očekuje sporiji rast cijena, a ne potpuni pad, budući da ozbiljan nedostatak ponude stambenog prostora i dalje podržava vrijednosti na oba tržišta.
Kako mjere zabrane kratkoročnog najma utiču na stanodavce?
Gradovi poput Barcelone planiraju u potpunosti ukinuti dozvole za turističke apartmane do 2028. godine, dok je Portugal zamrznuo izdavanje novih dozvola u zonama visokog pritiska, što mnoge stanodavce prisiljava da se vraćaju dugoročnom iznajmljivanju.
Pridružite se diskusiji